คุ้มไม่คุ้ม ต้องดูหลายๆปัจจัยเลยครับ
1. จะทำคอร์ทแบด อย่างเดียวเลยหรือเปล่า หรือจะทำเป็นสปอร์ทคลับด้วยเลย
2. ที่แถวนั้น มีคู่แข่งอยู่แล้วรึเปล่า ถ้ามี เค้าทำได้ดีแค่ไหน ราคาต่อหน่วยมากน้อยแค่ไหน
3. อยากได้สนามมาตรฐานแค่ไหน เราวางคอนเซปท์ของกลุ่มเป้าหมายเราแค่ไหน
3.1 คนเล่นทั่วๆไป ที่กำลังไม่ต้องมากก็ได้ เน้นจำนวนมากเข้าว่า (เช่นกลุ่มนักศึกษารายได้ไม่สูง)
3.2 คนเล่นระดับมีกะตังค์ ก็ต้องทำให้ได้มาตรฐานและสะดวกสบายหน่อย
ซึ่งจากปัจจัยข้างบน เราก็พอจะสรุปได้ว่า เราควรจะต้องลงทุนเท่าไหร่
ขนาด สนามแบด ตามมาตรฐาน จะมีขนาดอยู่ที 13.40x6.10 ตร.ม. = ประมาณ 82 ตร.ม.ฃ
มีที่อยู่ 267 ตร.วา = 1068 ตร.ม. ลองดำนวนแบบหน้าด้านเลยก็ 1068/82 = 13 คอร์ท
แต่เราคิดหน้าด้านแบบนั้นไม่ได้น่ะสิ เราต้องเผื่อ พื้นที่จอดรถยนต์/ทางสัญจรเดินไปมาภายใน ระยะระหว่างคอร์ท
คิดซะว่า ลดลงไปจากที่ที่เรามีสัก 30% = 1068-320=748 ตร.ม. หารด้วย 82 ก็จะได้ประมาณ 9 คอร์ท
จากปัจจัยข้อ 3 ถ้าเราอยากได้ลูกค้ากำลังไม่สูงมาก คิดราคาการก่อสร้างต่อตร.ม. สัก 12000 = 8.9 ล้านกว่าๆ
แต่ถ้าอยากได้ลูกค้าไฮเอนด์ ก็จะใช้ราคาก่อสร้างต่อตร.ม. สัก 18000 = 13 ล้านกว่าๆ
(ยังไม่นับพื้นที่ทางเดินรอบๆ ที่จอดรถ อะไรพวกนี้นะ)
การคืนทุน 10 ปี ตกให้ได้ปีละ 1 ล้านบาท ต้องให้ได้ต่อเดือนประมาณ 8-90,000 บาท
ซึ่งประมาณว่า 1 คอร์ทต้องได้เงินอย่างน้อย 1 หมื่นบาทต่อเดือน
ราคาต่อ ชม. ผมไม่แน่ใจ เพราะไม่ได้เล่นเลย
ก็ลองคำนวนต่อยอดไปละกันครับ
นี่ล่ะครับ ลองดูคร่าวๆว่ามันจะคุ้มมั๊ย นี่ยังไม่นับค่าจิปาถะอื่นๆเช่นค่าน้ำไฟ ค่าซ่อมแซม หรือดอกเบี้ยธนาคาร เป็นต้น
เดี๋ยวจะคำนวนคร่าวๆของอพาร์ทเมนท์ให้ดูนะครับ
คำแนะนำส่วนตัว ถ้าที่ดินมันว่างนัก ลองดูทำเลแล้วปล่อยเช่าระยะยาวมั๊ยครับ ไม่ต้องลงทุน ได้ตังต่อหน่วยคงที่
